세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?

최근 임대차법이 개정되면서 2년이였던 전세계약이 4년이 되었다고봐도 무방합니다.

법에 의해 권리를 갖고 갱신 청구권을 행사하는 세입자를 내보낼 수는 없지만 그렇다고 세입자로서의 의무를 다 하지 못한 임차인까지 내보내지 못하는 것은 아닙니다.

 

 

• 퇴거불응하는 세입자를 소송없이 내보내려면?

우선 계약 해지를 명확하게 할 필요가 있습니다. 많은 임대인과 임차인분들이 오해하고 계신 것들이 있는데 바로 임대차 계약기간이 지나면 자동으로 임대차계약이 끝나는 걸로 아시는 부분입니다. 하지만 법은 임차인의 주거의 안정을 위하여 임대차계약에 대해 별도의 의사 표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지는 것으로 보고 있습니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 따라서 계약을 끝내고 싶다면 임대차계약 해지 의사 표시를 해야합니다.

임대차 계약해지 의사표현은 주택, 아파트라면 계약 만료일 6달 전부터 2달 전까지, 상가라면 만료 6달 전부터 1달 전까지 해야합니다. *다만 개정된 임대차보호법에 의해 임차인은 1회에 한하여 임대차계약 갱신요구를 할 수 있고, 이럴 경우 임대인은 실거주 등의 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절 할 수 없습니다.

 

계약 해지의 의사 표시를 문서로 하여야 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 구두로 해도 효력을 발생하는데 이렇게 되면 문제는 당사자간의 이해관계가 달라져서 한쪽에서 해지 통보를 받지 못했다고 우기게 되면 해지통보 하였음을 입증 해야하는데 증거가 없게 됩니다. 그렇기에 대비하여 해지통보 문서 또는 기록, 내용증명 등으로 문서화 해두시기를 추천합니다.

 

계약갱신 청구권이 있는 세입자라고 하더라도 월세를 2~3번 이상(주택은 2회, 상가는 3회) 연체를 하거나 임대목적물에 중대한 하자를 발생하게 하거나, 무단으로 타인에게 전대하는 등 임차인으로서의 의무를 위반하게 되면 임대인은 세입자에게 나가라고 할 수 있습니다. 이 경우에는 주거침입 또는 재물손괴로 형사 처벌을 받을 수 있으니 반드시 법적절차에 따라 세입자를 내보내야합니다.

내용증명을 보낸 후에도 퇴거불응이 이어진다면 명소소송을 통해 강제집행 권원을 확보해야하는데 소송은 오래 걸리고 비용도 많이 들게 됩니다. 관할 법원에서 집행문이 있는 판결정본을 받을 수 있는데 관할 법원 집행관 사무실을 찾아가 판결정본과 강제집행신청서를 제출해서 집행관 위임이 진행된 이후에는 사건의 분야와 담당 집행관 일정에 맞춰서 집행 절차를 시작하면 됩니다. 그래서 그전에 세입자가 스스로 집을 비워주고 집에서 나가게 하는것이 최선입니다.

 

 

임차인의 동의 없이 법적으로 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 상황을 정리하자면,

• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우
• 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
• 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우
• 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

위 4가지 중 해당 된다면 임대인은 세입자 동의가 없더라도 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 명도 소송 등 법적 절차를 통해서 퇴거불응에 대응할 수 있습니다.